Каждый собственник жилья - инвестор

 Но как не ошибиться с выбором и стоит ли брать на покупку квартиры кредит в банке? На эти и другие вопросы наших читателей отвечает издатель журнала «Недвижимость. Rent&Sale», вице-президент НП «Поволжская Гильдия Риэлторов» Мария Иванова.

Выгодное вложение
- Собираюсь с мужеством, чтобы купить свою первую квартиру. На что лучше обратить внимание - жилье в новостройках или «вторичку»?
Дарья Юркевич, Самара

- Главным для человека, который решил приобрести для себя первую в своей жизни квартиру, должно стать простое правило: используйте максимальное количество собственных средств и постарайтесь не обращаться за помощью к банкам. Пусть скопленных денег хватает лишь на однокомнатную «малосемейку», пусть для этого придется занять у родных - это все равно будет лучшим вариантом. Она станет вашей «крышей над головой», причем недвижимость будет находиться у вас в собственности, а не в залоге у банка, как в случае с ипотекой. Ваши квадратные метры станут для вас «стартовым» капиталом, и по прошествии какого-то времени вы сможете использовать его для улучшения жилищных условий.
Я знакома с молодыми людьми, которые купили квартиры в «Кошелев-проекте», прекрасно понимая, что это их базовая ставка, от которой они будут отталкиваться, двигаясь дальше. Ведь хотя мы и называем наше жилье недвижимостью, на самом деле это очень мобильный продукт. При этом грамотный выбор квартиры - это инвестиции в благосостояние семьи. Как только вы выходите на рынок недвижимости и покупаете квартиру - вы становитесь инвестором. Причем, в отличие от вложений в золото или ценные бумаги, жилая недвижимость имеет неоспоримый плюс. Вкладывая в нее свои средства, вы ей пользуетесь, она приносит вам комфорт, душевное спокойствие. Поэтому мой совет: неважно, какой и в каком доме будет первая квартира. Важно, чтобы за время, пока вы ее не продадите, она не потеряла своей ликвидности. А здесь вам поможет здравый смысл и грамотные специалисты.

Зря не рискуйте
- Сейчас существует много ипотечных программ. Что вы можете посоветовать молодой семье, которая нуждается в улучшении жилищных условий?
Иван Мурзаков, пос. Толевый

- Без первоначального взноса ни одна из этих программ не работает. И что бы там ни говорили, смысл от ипотеки есть только в том случае, если вы занимаете у банка небольшие средства, причем заранее зная, что ничем не рискуете. Перед тем как принимать решение о кредите, вы должны выстроить бизнес-план своей семейной жизни как минимум на ближайшие пять лет.
Для того чтобы оценить, подходит ли для вас ипотека или нет, есть простой «народный» способ. Посчитайте совокупный доход вашей семьи и сравните его со средней стоимостью квадратного метра жилья в регионе. Если они примерно равны, тогда смело отправляйтесь в банк. (Для информации: этот показатель в Самаре примерно равен 42-43 тысячам рублей).
Если в вашем случае, Иван, требуется улучшение жилищных условий, то могу предположить: у вас уже есть своя квартира. Для вас идеальным вариантом может стать использование этого «первоначального» капитала. Например, в разных районах Самары разница между однокомнатными и двухкомнатными «хрущевками» сегодня составляет от 300 до 500 тысяч рублей. Продав, к примеру, за 1,5 млн свою «однушку», добавив к вырученным средствам деньги банка, вы получите очень выгодную ипотечную программу, где ежемесячный платеж может быть около пяти тысяч рублей. Эта сумма, думаю, посильна для абсолютно любой семьи.

Мундиаль в помощь
- Меня интересует вопрос: после выбора под строительство стадиона для ЧМ-2018 в Самаре не поднимется ли в стоимости жилье в районе Радиоцентра?
Евгений Никитин, пос. Жигулевские сады

- Сегодня сказать однозначно сложно. Можно предположить, что от решения областных властей жители окрестных районов, скорее, выиграют, чем проиграют. В частности, в поселках Радиоцентр и Жигулевские сады может начаться глобальная реконструкция. При этом ветхие дома, которые сейчас стоят очень дешево, снесут. Их рыночная стоимость будет расти «вместе с рынком», небольшими темпами, характерными для такой категории жилья. Единственное, что будет действительно дорожать, - это земля. Она будет в дефиците, потому что здесь, скорее всего, в ближайшие годы начнет разрастаться малоэтажное строительство, появится множество «таунхаусов», клубных домов, объектов инфраструктуры. Эти объекты действительно станут очень востребованными.
Что касается квартир в многоквартирных домах барачного и блочного типа,  то их цена вряд ли увеличится. Единственное, что вырастет, - это их ликвидность и скорость реализации, то есть продать их будет проще. Но в ближайшие год-полтора, когда будет представлен генеральный план развития территории, все может резко измениться. Многие дома могут подпасть под снос, и тогда государство будет обязано выкупать их у собственников по рыночной стоимости. Вот только когда эта стоимость будет определяться - большой вопрос. И от этого тоже будет зависеть, смогут ли люди на вырученные деньги позволить себе другую квартиру в более уютном районе Самары или нет.

Рантье на пенсии
- Какие проблемы могут возникнуть сегодня у индивидуального предпринимателя, если он приобретает коммерческую недвижимость для последующей аренды? К чему готовиться и как не прогадать с выбором помещения?
Олег Шабалдин, Самара

- Людей, которые занимаются тем, о чем вы говорите, сегодня модно называть рантье. Я же называю это «пенсионерским бизнесом» - у меня масса примеров, когда люди приобретают себе помещения, инвестируя свои накопленные средства в коммерческую недвижимость. Но я бы не рекомендовала заниматься этим без предварительной консультации со специалистом. Это связано с массой рисков, потому что, в отличие от жилой недвижимости, которую вы выбираете «под себя», коммерческую вы будете предлагать третьим лицам. Кроме того, если за свою квартиру вы платите только «коммуналку», то здесь появляется масса дополнительных забот. К примеру, если вы купили встроенное помещение на первом этаже, то вам надо заключить договор на вывоз ТБО, вас обяжут следить за фасадом здания, обустроить близлежащую дворовую территорию. Не забывайте про сигнализацию, ремонт и налоги - для ИП они составляют 6%.
Вообще считается, что покупать объект коммерческой недвижимости есть смысл, если его годовая аренда будет равна 10-12% его стоимости. Но при этом он должен быть суперликвидным, иначе есть риск, что купленное вами помещение будет стоять без арендатора. У меня есть прекрасный тому пример: на цокольном этаже одной самарской новостройки открыли магазинчик. Какое-то время он проработал и закрылся. Оказалось, что помещение выкупил новый хозяин с целью сделать там частный детский сад. Прекрасная, очень востребованная идея, но... Помещение не подошло по санитарным нормам. Увы, садика не будет. А «счастливый» владелец до сих пор не может найти нового арендатора.