Бег по кругу
Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) были приняты городской думой Самары 15 июля 2010 года и стали одними из самых скандальных документов, разработанных прежней администрацией города. Прения вокруг ПЗЗ начались в период публичных слушаний и не закончились после их утверждения. А в октябре 2010 года министерство строительства и ЖКХ Самарской области обратилось в областную прокуратуру с просьбой опротестовать новые ПЗЗ.
В сентябре прошлого года министерство выявило нарушения законодательства о градостроительной деятельности при соблюдении процедуры подготовки и утверждения ПЗЗ. Было установлено несоответствие градостроительным регламентам. Также были выявлены несоответствия ряда положений ПЗЗ схеме территориального планирования Самарской области.
В дальнейшем Минстрой принял решение оспаривать законность принятых ПЗЗ через суд. Кроме того, несколько физических лиц, недовольных документом, в этот период также обратились в суд с требованием скорректировать ПЗЗ. Все эти исковые претензии были объединены в одно производство, и рассматриваются Ленинским судом Самары уже несколько месяцев.
26 января состоялось очередное заседание под председательством судьи Ольги Гороховик, на котором рассмотрение дела было отложено уже в шестой раз - на этот раз на 4 февраля. Как пояснили представители министерства строительства и ЖКХ в суде, отсрочка связана с тем, что обеим сторонам необходимо предоставить в суд дополнительные документы. Представитель одного из заявителей из числа жителей города, также оспаривающих ПЗЗ, Алексей Степухин рассказал «ВК», что судья запросила к следующему заседанию наглядные изображения спорных участков, карты и планы.
Мировое соглашение
В администрации Самары не сомневаются, что все претензии Минстроя к ПЗЗ можно снять внесудебным путем. Чиновники мэрии не раз заявляли, что готовы скорректировать ПЗЗ согласно требованиям министерства. 13 декабря 2010 года департамент строительства и архитектуры Самары направил в Минстрой предложения по корректировке правил. Однако 16 декабря в ходе очередного заседания суда никакой информации у сторон о том, достигнуто ли мировое соглашение, не имелось. На последующих двух заседаниях о результатах переговоров областного Минстроя и департамента строительства также не упоминалось.
Первый заместитель главы Самары Виктор Кудряшов уверен, что проблему можно решить мирно, избежав отмены ПЗЗ. Депутат городской думы Самары Сергей Арсентьев, на момент принятия документа занимавший пост первого вице-мэра, считает, что «максимум, который здесь возможен, это корректировка документа».
А руководитель архитектурно-планировочной мастерской «Рекон» Игорь Галахов, который был в числе разработчиков новых ПЗЗ, вообще заявил, что для их отмены нет оснований. «Для того чтобы снять все вопросы министерства строительства, вполне достаточно внести корректировки в ПЗЗ, - подчеркнул он. - А в случае их отмены, возникнет правовой коллапс: ведь прежний аналогичный документ от 2001 года уже утратил свою силу». Для изменения ПЗЗ, по мнению Галахова, требуется лишь воля местной законодательной и исполнительной ветвей власти. «В любом случае правила постоянно будут меняться, это живой документ», - утверждает Игорь Галахов.
«Сюрпризы» продолжатся
Новые Правила землепользования и застройки уже привели к ряду громких скандалов. Общественный резонанс получила история уничтожения стадиона «Буревестник».
Напомним, земельный участок, на котором расположен стадион, стал собственностью Федерации профсоюзов Самарской области в 1993 году. В том же году в соответствии с постановлением администрации Самары он был передан на правах бессрочного пользования Управлению спортсооружений ВДФСО, правопреемником которого стало Управление спортивных сооружений Федерации профсоюзов Самарской области. Вместе с земельным участком были переданы и объекты недвижимости, в частности стадион, бассейн и здание. В сентябре 2007 года на основании договора купли-продажи участок сначала перешел к ОАО «Волга-Инвест», а через какое-то время - к ООО «Форсаж». Согласно новым ПЗЗ, территория стадиона «Буревестник» расположена в зоне Ц-2. Это зона многофункциональной общественно-деловой застройки, основные виды разрешенного использования которой включают спортивные, спортивно-оздоровительные комплексы, офисы и бизнес-центры. В соответствии с этим зонированием осенью 2010 года строения «Буревестника» были снесены, и новый собственник планировал начать здесь строительство торговых павильонов, однако работы были приостановлены в связи с проверкой прокуратуры.
Другим спортивным объектом, который пал жертвой ПЗЗ, стал самарский ипподром. Его территория была продана Росимуществом РФ на аукционе за 370,3 млн рублей в конце 2008 года. Площадку приобрело ООО «Церера», которое получило в собственность земельный участок площадью 157,5 тыс. кв. м и недвижимое имущество. Летом прошлого года, после принятия новых ПЗЗ, на территории ипподрома была проведена смена зонирования, позволяющая возводить там объекты коммерческого назначения. А осенью 2010 года нынешний собственник ипподрома, ООО «Строй-Ка», принял решение об освобождении площадки от арендаторов - школы высшего спортивного мастерства №5 и конно-спортивного клуба «Авангард».
Глава Самары Дмитрий Азаров опасается, что подобные «мины замедленного действия», заложенные в ПЗЗ, сработают еще не раз.
Впрочем, авторы документа полагают, что возникновение подобных конфликтов интересов – обычная практика. «Подобные ситуации будут возникать, - считает Игорь Галахов. - Правила застройки и землепользования - многослойный документ. И кто-то уже успел воспользоваться предоставленными им правами. Но если ПЗЗ будут изменены или отменены вовсе, найдутся люди, которые от этого пострадают», - уверен Галахов.
КОММЕНТАРИИ
Юрий Корякин, председатель Союза архитекторов Самарской области: «У меня много замечаний к ПЗЗ»
- Как вы оцениваете принятые ПЗЗ?
- Правила необходимо существенно корректировать. У меня много замечаний к этому документу. К примеру, если следовать ПЗЗ, то получается, что на территории памятников и ансамблей, включенных в государственный реестр объектов культурного наследия и вновь выявленных, действие градостроительных регламентов не распространяется. Вместе с тем, вводятся зоны Ж-5 и Ц-1, устанавливающие градостроительные регламенты для развития жилой и общественной застройки в исторически ценной части города. Очевидно, что необходимо объяснить и разрешить такие противоречия. Текст документа изобилует перекрестными ссылками на законы и пункты правил, что затрудняет его восприятие. Многие статьи просто повторяют статьи Градостроительного кодекса. В то же время здесь не раскрывается содержание таких статей, где даются исчерпывающие основания для разработки проекта планировки территории, в отношении которой принято решение о развитии. А это очень важно для защиты прав собственников недвижимости. Или некоторые принципиальные положения замалчиваются. Вся глава пятая ПЗЗ, посвященная публичным слушаниям по вопросам градостроительной деятельности, нуждается в переработке. В ПЗЗ не раскрываются принципы формирования и предоставления земельных участков. Нет никакой конкретности, не учтена специфика Самары. В документе нет анализа существующего землепользования, в том числе отсутствует графическая схема распределения и использования приватизированных участков. В целом «Карта градостроительного зонирования» демонстрирует непонимание сути градостроительного зонирования, что приведет к тяжелым последствиям в развитии рынка самарской недвижимости. Уже этот факт является основанием для приостановки действия ПЗЗ и их существенной переработки. И это лишь некоторые замечания к принятым документу.
- Может ли этот документ негативно сказаться на развитии города?
- Действительно, прецеденты с ипподромом или стадионом «Буревестник» могут повториться. Многие понимают ПЗЗ как руководство к какому-либо действию и делают проекты строительства, основываясь только на них. Но это специфический документ, он регулирует уже существующие землеотношения.
- К чему может привести отмена ПЗЗ?
- На их основе уже совершен ряд действий юридического характера. Отмена ПЗЗ ставит под сомнение все то, что уже было сделано. На мой взгляд, более верно провести корректировку правил или, по крайней мере, попытаться это сделать. Если же ничего не получится, тогда придется разрабатывать новые ПЗЗ, но в этом случае мы попадаем в правовой вакуум. Что также нежелательно. Поэтому в каждом конкретном случае, где возникают вопросы по спорным участкам, надо разбираться. Либо всему виной Правила застройки и землепользования, либо непомерные требования заказчиков-заявителей, либо позиция властей нарушает интересы граждан или инвесторов. Варианты могут быть разные. Во всем этом должна разбираться в том числе комиссия по землепользованию и застройке, и уже ей предстоит определять, вносить ли изменения в ПЗЗ и какого они будут характера.
Сергей Алехин, председатель комитета по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям Самарской городской думы:
- Я изначально был сторонником того, что Правила застройки и землепользования должны быть приведены в соответствие с интересами города вне судебной плоскости. Сейчас департаментом строительства и архитектуры проводится ревизия всех землеотводов. Как только она будет завершена, станет ясен масштаб проблемы, будет проведен анализ соответствия выданных разрешений к существующим зонам, после чего уже можно будет реагировать на обращения собственников земельных участков, чьи интересы были ущемлены новыми Правилами застройки. Говоря о сроках ревизии, руководство департамента строительства обозначало ближайший год. Но надо понимать, что речь идет вообще о ревизии всех выданных разрешений. На мой взгляд, можно уложиться и в рамки первого квартала. Работой по сбору обращений от граждан будет заниматься дума. Представительный орган выступит катализатором ускорения процесса работы чиновников в этом направлении. Но не стоит торопить события, лучше взять более длительное время для корректировки Правил, но сделать работу качественно.
Справка
Правила застройки и землепользования - документ, используемый в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, которым устанавливаются различные территориальные зоны, градостроительные регламенты, действующие в пределах выделенных территориальных зон, а также порядок применения правил застройки и внесения в них изменений. До утверждения Правил застройки и землепользования по их проекту в обязательном порядке проводятся публичные слушания.
Источник: www.vkonline.ru
