Чем сложны сделки с недвижимостью при участии детей

Главный принцип для сделок с недвижимостью, в которых затрагиваются имущественные права несовершеннолетних собственников: в результате доля ребенка не должна уменьшаться, а имущественное положение не может ухудшиться.

Фото:

 Под особым контролем

Гражданское законодательство регулирует особенности совершения сделок с участием малолетних и лиц от 14 до 18 лет.
«Так как несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет обладают неполной правоспособностью, чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего», – сообщает юрист юридической фирмы RBL Дарья Мануковская.
Юрист консультационного центра «Афина» Сергей Пономаренкоотмечает - чтобы продать квартиру (долю в квартире), которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, родителям или законным представителям также необходимо получить предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства, предоставив для этого документы.

Важные условия
Главный принцип для сделок с недвижимостью, в которых затрагиваются имущественные права несовершеннолетних собственников: в результате доля ребенка не должна уменьшаться, а имущественное положение не должно ухудшиться.
Так, согласно Гражданскому кодексу, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
«Таким образом, сделки по купле-продаже недвижимого имущества, обмену муниципального жилья (комнаты, квартиры, дома) на другое жилье также должны согласовываться с органом опеки и попечительства. Сделка без согласования с органом опеки и попечительства не будет удостоверена у нотариуса и, следовательно, не сможет пройти государственную регистрацию», – подчеркивает Дарья Мануковская.
Законодательство также защищает права несовершеннолетнего при дарении и наследовании. В частности, установлено ограничение на дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей, от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

Дети под опекой
«Право на недвижимость появляется у ребенка лишь в том случае, если квартира была ему подарена или передана по наследству, а также в случае его участия в приватизации, – поясняет Сергей Пономаренко. – Если ребенок только прописан в квартире, которая была приобретена до брака одним из родителей или обоими родителями в период брака, то он имеет право в ней проживать, но это не является правом собственности. Согласно Семейному кодексу, дети и родители, которые проживают совместно, должны пользоваться имуществом друг друга только по взаимному согласию. В случае если квартира приобретается на ребенка, то его интересы начинают защищать органы опеки и попечительства, и любые сделки с этим жильем могут совершаться только с их согласия».
Дарья Мануковская добавляет, что органы опеки и попечительства, рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными. Если имущественное положение несовершеннолетнего будет ухудшаться, то в таком случае органы опеки и попечительства откажут в согласовании сделки.

Версия для печати