Изучаем документы «После того, как вам удалось найти нужную квартиру, необходимо тщательно проверить документы на приобретаемую недвижимость», – советует руководитель АН «Империя Недвижимости» Ольга Савченко. Во-первых, покупателю следует сверить паспортные данные владельца собственности с паспортными данными того лица, которое показывает документы на квартиру. Если в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности, то проверять придется как минимум двух человек. Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса. Во-вторых, необходимо обратить внимание на наличие свидетельства о регистрации права на жилое помещение и правоустанавливающие документы к нему, к которым относятся договоры: мены, купли-продажи, дарения, ренты, долевого участия в строительстве, свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию, судебные решения и определения суда. «Если приобретаемая квартира была получена по наследству, то лучше дождаться, когда с момента его вступления в законную силу пройдет три года – срок исковой давности. В противном случае, на жилье могут появиться новые претенденты», – добавляет Ольга Савченко. Перед покупкой стоит попросить продавца представить выписку из единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество. Управляющий партнер юридической компании RBL Денис Герасимов пояснил, что выписка из ЕГРП содержит информацию о том, кто на сегодняшний момент является правообладателем, есть ли какие-либо правопритязания либо обременения в пользу третьих лиц. В некоторых случаях эксперт рекомендует провести аудит возникновения права собственности.
Подводные камни Еще одна проблема, с которой могут столкнуться приобретатели жилья, – незаконные перепланировки. Стоит потребовать у продавца технический паспорт объекта недвижимости, который выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, материал стен жилого дома, инвентаризационную стоимость квартиры, планировку квартиры с указанием площадей. Не лишним будет проверить и состояние всех инженерных систем. «В старых домах глобальный ремонт по стоимости может быть сопоставим с ценой покупки всей квартиры», – рассказывает Ольга Савченко. Неприятным сюрпризом могут стать и оставшиеся от прежних хозяев долги за коммунальные услуги. Формально обезопасить себя от этого можно, прописав отдельной строкой в договоре, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином квартиры. Но на практике управляющая компания все равно будет обращаться к новому собственнику. Доказать свою непричастность к долгам можно, представив копию договора и информацию о последующих платежах.
«Неприятной ситуации можно избежать, если еще перед покупкой жилья потребовать от прежнего владельца предоставить справку об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам. Также не лишним будет произвести фиксацию показаний счетчиков в присутствии старого владельца, сверить эти показания в обслуживающих организациях и внесите их в акт приемки квартиры», – разъясняет Ольга Савченко.
Квалифицированная помощь«В сделках с квартирами на вторичном рынке без помощи опытного агента не обойтись, – убеждена исполнительный директор АН «Усадьба» Наталья Зайцева. – Невозможно непрофессионалу знать все тонкости рынка, более того, экономия на услугах риелтора, как правило, приводит к потере времени и денег. Сейчас на рынке масса посредников, которые предоставляют дешевые, но некачественные услуги. Практически они не несут никакой ответственности перед своими клиентами в отличие от агентств недвижимости, которые много лет работают на рынке и дорожат своей репутацией. В то же время договор, заключенный с риелторской компанией, гарантирует, что если и возникнет спорная ситуация, ваши интересы будут отстаивать профессионалы». Столь тщательная проверка недвижимости - залог того, что у приобретателя не возникнет проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, ваши права на недвижимость могут быть поставлены под сомнение. «Перед заключением сделки с недвижимостью следует посоветоваться с юристом, грамотно составить текст договора или иной сделки, – советует директор самарского представительства юридической группы «Яковлев и партнеры» Илья Плотников. – Необходимо также точно знать, в какой именно форме должен быть заключен договор, внимательно читать все пункты и представлять себе последствия недействительности договора. Эти действия помогут избежать в будущем длительных судебных споров».
Денис ГЕРАСИМОВ, управляющий партнер юридической компании RBL:
– Возможны ситуации, когда сделки купли-продажи совершаются с квартирами, которые обременены правами третьих лиц, либо при получении первичного права собственности или последующих сделок не были учтены права или законные интересы какого-либо лица. Либо ситуация, когда переход права проходил через наследство и не были учтены интересы какого-либо наследника. В этих случаях лицо, чьи права и интересы были нарушены, может в судебном порядке оспорить сделку. Но существует норма о добросовестном приобретателе. Если человек не знал о том, что были нарушены интересы какого-либо лица, часто суд оставляет право собственности за новым владельцем.
Илья ПЛОТНИКОВ, директор самарского представительства юридической группы «Яковлев и партнеры»:
– Перед заключением сделки с недвижимостью следует посоветоваться с юристом, грамотно составить текст договора или иной сделки. Необходимо проверить основания возникновения права на имущество, убедиться, что объект недвижимости не выступает предметом судебного спора, отсутствуют ограничения и обременения права. Сделка с жилой недвижимостью может быть признана недействительной по различным основаниям: в частности, из-за несоответствия сделки закону, недееспособности одной из сторон, участвующей в сделке, злоупотребления правом при совершении сделки, притворности сделки.
